Le viager

Le viager

Le mot « viager » signifie temps de vie en vieux français, ainsi la vente d’un bien immobilier en viager consiste à vendre son bien en échange du versement d’une rente à vie par l’acheteur. Il est possible que le vendeur se réserve le droit d’occuper son logement jusqu’à son décès. On parle alors de viager occupé. Il peut être également vendu en viager libre de toute jouissance ou d’occupation.

Le vendeur ou crédirentier est donc la personne qui perçoit la rente. L’acquéreur ou débirentier est celui qui la verse il est le nu propriétaire du bien et conserve la propriété jusqu’à la mort du crédirentier et de son conjoint si bien sûr la rente doit lui être versée. La rente viagère libère des soucis de gestion et garantit des revenus réguliers. La sécurité du paiement des rentes fait l’objet de clauses spécifiques dans le contrat, ce qui a pour but de tranquilliser le vendeur en cas de non perception des paiements. Un contrat est signé entre les deux parties : il peut comporter le versement d’un bouquet, c’est-à-dire que l’acheteur verse au comptant un capital au vendeur. Pour ce faire, la vente immobilière doit faire l’objet d’une promesse de vente puis d’un acte notarié.

Les Conditions

Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale.
L’acheteur verse la rente au vendeur jusqu’au décès de celui-ci. La vente en viager est un jeu de hasard. C’est un risque pour le vendeur qui peut décéder rapidement donc il ne profitera pas de sa rente et pour l’acheteur qui peut verser la rente beaucoup plus longtemps qu’il ne l’avait imaginé. Cet aléa est prévu dans le contrat il est même obligatoire.
La vente est annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat. On peut légalement proposer un bien en viager occupé à tout âge.

Le prix d’un viager

C’est le prix de vente du bien immobilier qui détermine le montant de la rente viagère.
Pour calculer le montant de la rente, il faut déduire le cas échéant le bouquet pour obtenir un solde. Ce solde étant réglé par versement mensuel, trimestriel ou annuel selon l’accord passé entre l’acheteur et le vendeur.
Le bouquet est une partie de la somme versée au comptant lors de la vente. Il n’est pas obligatoire de verser de bouquet mais il est conseillé car il limite les risques de non paiement. Aussi, l’acquéreur prendra moins de risque en cas de longévité du crédirentier.
Son montant ne devra pas en règle générale dépasser 30% de la valeur occupée du bien.
Plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet devrait être élevé. Son montant est fixé d’un commun accord entre les deux parties.

En résumé le calcul du prix de la rente est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil) et dépend :
– de la valeur du bien libre
– de l’âge du ou des vendeurs, de son sexe et de son espérance de vie
– du montant du bouquet éventuel
Les taux sont libres (article 1976 du code civil), mais on peut se référer pour définir le montant de la rente aux tables des compagnies d’assurances, des notaires ou celle de la caisse nationale de prévoyance.

Le viager occupé

Plus de 95 % des ventes sont des biens vendus en viager occupé. Le débirentier achète un logement qu’il ne peut habiter puisqu’il est occupé par le crédirentier qui se réserve un droit d’usage et d’habitation, Le vendeur peut donc continuer d’habiter les lieux ou décider de louer le bien pour encaisser des loyers. C’est ce qu’on appelle l’usufruit. Dans ce cas, l’acheteur percevra les loyers des locataires en cas de décès du vendeur (cas plus rare). Le prix de vente correspond à la différence entre la valeur libre du bien et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie des vendeurs. Le viager occupé présente des solutions intéressantes pour répondre aux problèmes des retraites, de l’accession à la propriété, des successions compliquées et des droits à payer en l’absence d’héritiers directs.

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