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Mai 2021:

Régime foncier d’une location nue, quel régime choisir: 

Vous avez mis un logement en location non-meublée et percevez donc des revenus locatifs. Pour déclarer ces revenus fonciers, il existe deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel. Notre article vous aide à y voir plus clair.

Pour déclarer leurs revenus de l’année N-1, les particuliers doivent remplir chaque année le formulaire cerfa 2042.

Concernant les revenus perçus dans le cadre d’une location nue, nous allons nous intéresser plus particulièrement à la section 4 de cette déclaration : Revenus fonciers (Location non-meublée).

Cette section contient deux sous-parties : le régime micro-foncier et le régime réel. Nous allons vous aider à y voir plus clair entre ces deux options.

LE RÉGIME MICRO-FONCIER

Définition

Le régime micro foncier est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location n’excède pas 15 000 € (hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à la TVA) pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l’année.

Toutefois, il ne s’appliquera pas dans les cas suivants :

  • Monuments historiques qui procurent des revenus fonciers ;
  • Logements bénéficiant d’un régime de déduction fiscale Robien, Borloo, Périssol, Besson, Scellier intermédiaire ou ZRR ;
  • Logements bénéficiant d’une réduction d’impôts prévue en faveur des investissements dans le secteur du tourisme ;
  • Logements bénéficiant de la loi Malraux et ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux avant 2009.

La déclaration des revenus locatifs soumis au régime micro-foncier

Si vous dépendez du régime micro-foncier, vous devez indiquer vos recettes brutes (c’est-à-dire, le montant des loyers encaissés hors charges) dans la case 4BE de votre déclaration de revenus.

L’administration fiscale calculera ensuite un abattement de 30 % sur cette somme déclarée, qui correspond à une déduction forfaitaire censée représenter vos charges.

LE RÉGIME RÉEL

Définition

Le régime réel est applicable dans trois cas :

  • Lorsque le revenu brut tiré de la location dépasse 15 000 € (hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à la TVA) ;
  • Pour les locations exclues du régime micro-foncier (monuments historiques, logements bénéficiant d’un régime de déduction particulier,… etc., voir plus haut) ;
  • Sur option, pour les loueurs relevant normalement du régime micro-foncier. Comme nous le verrons plus bas, ce choix peut se révéler pertinent dans le cas où les charges déductibles réelles sont très importantes.

Les frais et charges déductibles

Si vous dépendez du régime réel, vous devez déduire de vos loyers encaissés (hors charges) les frais et charges déductibles suivants :

  • Charges locatives non récupérées ;
  • Indemnités d’éviction et de relogement ;
  • Rémunération des gardiens et concierges ;
  • Rémunération du syndic ;
  • Frais de procédure ;
  • Frais d’administration pour un montant forfaitaire de 20 € ;
  • Prime d’assurance (GLI et PNO) ;
  • Dépenses d’entretien et de réparations ;
  • Travaux d’amélioration ;
  • Provisions pour charges de copropriété ;
  • Intérêts et frais d’emprunt ;
  • Taxe foncière (déduction faite de la TOM).

Le déficit foncier

Si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs imposables, vous allez déclarer un déficit foncier :

  • La part de ce déficit imputable à d’autres charges que les intérêts d’emprunt est déductible de vos revenus imposables, dans la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € si le logement bénéfice du dispositif Périssol) ;
  • La part de ce déficit qui dépasse les 2 plafonds annuels de 10 700 € ou 15 300 € en Périssol ainsi que celle imputable aux intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années à venir.

La déclaration des revenus locatifs soumis au régime réel

Si vous êtes soumis au régime réel, vous devez remplir un formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) et le joindre à votre déclaration de revenus.

Il existe deux formulaires pour les bailleurs soumis au régime réel :

  • La déclaration 2044 pour les propriétaires d’immeubles ordinaires, y compris les immeubles bénéficiant d’une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant d’un conventionnement Anah (dispositifs Borloo ancien ou Cosse) ;
  • La déclaration 2044 spéciale pour : les propriétaires qui ont opté jusqu’en 2009 pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (dispositifs Périssol, Besson neuf, Robien classique ou recentré, Robien ZRR classique ou recentré ou Borloo neuf) ; les propriétaires qui bénéficient d’une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ; les propriétaires d’immeubles spéciaux (classés monuments historiques ou détenus en nue-propriété).

Indiquez dans le formulaire 2044 l’ensemble de vos charges, ce qui permettra de calculer votre revenu foncier imposable (à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus 2042) ou votre déficit foncier reportable (à reporter dans les cases 4BB et 4BC de la déclaration de revenus 2042).

MICRO-FONCIER OU RÉEL : QUEL RÉGIME D’IMPOSITION CHOISIR ?

Nous l’avons vu plus haut, selon votre situation, vous serez automatiquement soumis à l’un ou l’autre de ces deux régimes d’imposition.

Mais dans le cas où vous pouvez choisir entre ces deux options, la réflexion s’impose. Le régime micro-foncier est plus simple car il suffit de remplir une case dans votre déclaration d’impôts. Par ailleurs, vous pouvez le choisir sans durée minimum d’engagement.

À l’inverse, si vous optez pour le régime réel, vous devrez conserver ce choix durant 3 ans incompressibles, avec la possibilité ensuite de le renouveler à chaque fois pour une période d’un an. Il est possible de rebasculer vers le régime micro-foncier à la fin de chaque période d’engagement.

La question à vous poser est de savoir si cela est plus rentable pour vous d’opter pour le régime réel ou micro-foncier. Pour cela, calculez le montant total de vos charges réelles :

  • Si elles sont inférieures à 30 % de vos revenus locatifs, il est plus intéressant de choisir le régime micro-foncier ;
  • Si elles sont supérieures à 30 % de vos revenus locatifs, il est plus rentable de basculer vers le régime réel. Attention toutefois à bien vous rappeler que ce choix vous engage sur 3 ans. Il vous faut donc être certain que vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux,… etc.) sur les 3 prochaines années seront suffisamment élevées pour que le régime réel soit plus intéressant que l’abattement automatique de 30 % qui s’applique avec le régime micro-foncier.

Pour informer l’administration fiscale de votre choix, il vous suffit de lui faire parvenir la déclaration de revenus correspondant au régime pour lequel vous avez opté. Votre décision sera alors automatiquement prise en compte et appliquée.

Ces deux régimes d’imposition sont exclusifs l’un de l’autre. Cela signifie que, si vous possédez plusieurs biens en location nue et que vous pouvez opter pour l’un des deux régimes, vous ne pouvez pas choisir le micro-foncier pour certains d’entre eux et le régime réel pour les autres. Le choix que vous faites s’appliquera à toutes vos locations.

Mai 2021:

Révision annuelle d’un loyer d’habitation

Si cela a été prévu par le contrat de bail, le loyer du logement peut être revalorisé chaque année à la date anniversaire du contrat ou à une date prévue dans le bail.

La révision du loyer s’effectue en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Le montant maximal du nouveau loyer est calculé ainsi : loyer initial x (dernier IRL publié  / IRL connu au moment de la signature du bail) .

C’est l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui détermine la valeur de l’IRL, qui évolue chaque trimestre.

Au 1er trimestre 2021, l’indice de référence des loyers s’élève à 130,69.

Révision d’un loyer en raison d’une sous-évaluation

Si vous estimez que le logement que vous louez est à un prix trop bas par rapport aux loyers environnants, il est possible de demander une réévaluation du loyer à votre locataire au moment du renouvellement du bail.

Cette demande doit s’appuyer sur le constat de loyers plus élevés dans au moins 6 logements pour une agglomération d’1 million d’habitants ou 3 logements dans les autres zones géographiques.

Ces logements doivent répondre à plusieurs caractéristiques :

  • se situer dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires
  • les 2/3 des locataires occupent ces logements depuis plus de 3 ans
  • chaque logements est décrit avec les informations mentionnées à l’article 1 du décret n° 90-780 du 31 août 1990.

Mai 2021: 

Les taux actuels: 

Taux sur 7 ans
Taux minimum : 0,30% Taux moyen : 0,65% Taux maximum : 1,81%Taux sur 10 ans

Taux minimum : 0,40% Taux moyen : 0,75% Taux maximum : 1,84%

Taux sur 15 ans

Taux minimum : 0,63% Taux moyen : 0,95% Taux maximum : 2,05%

Taux sur 20 ans

Taux minimum : 0,85% Taux moyen : 1,10% Taux maximum : 2,26%

Taux sur 25 ans

Taux minimum : 1,05% Taux moyen : 1,35% Taux maximum : 2,56%

Taux sur 30 ans

Taux minimum : 1,78% Taux moyen : 2,00% Taux maximum : 2,37%

Mai 2021:

Alors que les taux des crédits immobiliers sont au plus bas, il reste intéressant de renégocier le vôtre, si ce n’est pas déjà fait. L’opération vaut même le coup sur des emprunts récents datant de 2019.

Forcément, nombreux sont les ménages à avoir eu l’idée de profiter de la situation pour arriver en position de force auprès de leurs banquiers. “Les renégociations redémarrent fortement au mois de mars avec ces taux planchers”, constate Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Les dernières données de la Banque de France confirment cette tendance : 16,8% des crédits à l’habitat contractés en février sont issus de la renégociation de crédit. Il faut remonter à juillet 2020 pour obtenir une part aussi élevée.

Deux catégories d’emprunteurs se détachent du paysage. D’une part, les investisseurs bloqués par un taux d’endettement trop élevé. Ils usent de la renégociation pour faire baisser le coût du crédit tout en rallongeant la durée d’emprunt, et ainsi s’acquitter de mensualités bien plus légères. Les primo-accédants, devenus propriétaires il y 4 ou 5 ans constituent le deuxième type de clientèle. “Cette vague d’emprunteur a bénéficié d’un taux d’environ 2% sur le marché du crédit en 2017. Ils ont aussi tout intérêt à entamer une démarche de renégociation », poursuit Sandrine Allonier. Chacun d’eux, peut tenter de diminuer son taux d’emprunt directement auprès de sa banque. Si les conditions ne lui sont pas favorables ou si l’établissement refuse, il faudra alors se tourner vers les banques concurrentes et se faire racheter son crédit.

Quelques conditions préalables à remplir

Si le jeu en vaut la chandelle, reste encore à déterminer les sommes en jeu pour les emprunteurs. Vousfinancer a ainsi simulé pour Capital trois rachats de crédit. Dans chaque cas, le foyer a souscrit à un crédit de 300.000 euros sur 25 ans, et dispose de 4.200 euros de revenus nets (2.100 euros par personne) soit à peu de choses près le niveau de vie moyen d’un individu âgé entre 40 et 49 ans, selon l’Insee. Seule la date de souscription du crédit change. L’ensemble des coûts annexes de l’opération – frais de remboursement anticipé, frais de dossier et garantie – ont été pris en compte pour aboutir à ces résultats.

Avril 2021:

Le projet de loi relatif à la gestion de la sortie de crise sanitaire, présenté ce mercredi en Conseil des ministres, prolonge la possibilité de tenir les assemblées générales de copropriété de manière dématérialisée jusqu’au 31 octobre 2021.

 Ce mercredi 28 avril, le Premier ministre Jean Castex a présenté au membres du gouvernement le projet de loi relatif à la sortie de l’état d’urgence sanitaire, qui s’achève au 1er juin 2021. Ce texte, dont l’examen pourra débuter dès la semaine prochaine au Parlement, organise un régime transitoire de sortie de crise sanitaire, courant du 2 juin au 31 octobre 2021. Il comporte différentes mesures liées à la fin du couvre-feu, l’organisation des élections régionales et départementales de juin, ou encore la réouverture des établissements recevant du public (commerces, bars et restaurants, etc.). Enfin, le projet de loi prolonge, et ajuste dans certains cas, les mesures prises par ordonnances pendant la crise.
  

Avril 2021:

Réduire les frais de notaire en payant les frais d’agence à part:

Les frais de notaire sont calculés sur la valeur du bien immobilier, c’est-à-dire son prix de vente. Et non pas sur les services sollicités pour trouver ce bien immobilier. Il est donc possible d’exclure du prix de la vente les frais d’agence. Les honoraires de votre agent immobilier peuvent donc être déduits du prix de vente avant de calculer les frais de notaires.Tout dépendra du mandat de vente, les frais d’agence sont-ils à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ? Lorsque les frais d’agence immobilière sont à la charge de l’acquéreur (cela doit être précisé dans l’annonce), le montant des frais de notaire sera calculé sur le prix de vente net vendeur, excluant ainsi les frais d’agence et baissant les frais de notaire. A l’inverse, si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, vous paierez des frais de notaire sur le montant total de l’acquisition, ce qui augmentera vos frais de notaire.Mieux vaut privilégier les mandat avec des frais d’agences à la charge de l’acquéreur pour faire baisser les frais de notaire. La vente entre particuliers est une option pour ne pas avoir à se poser cette question.

Vous pouvez aussi déduire le mobilier:  

« Vous pouvez déduire jusqu’à 2 à 3 % de la valeur du bien », promet Boris Vienne. Si le bien immobilier que vous avez choisi d’acheter contient une cuisine équipée dont les meubles sont estimés à 15 000 euros, vous pouvez défalquer cette somme du bien immobilier.

Si celui-ci vaut 200 000 euros, vous signerez donc un compromis de vente en indiquant que vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 185 000 euros et du mobilier pour 15 000 euros. Les frais de notaires s’appliqueront donc sur les 185 000 euros, vous économisez environ 900 euros.

Décembre 2020:

Crédit immobilier: des conditions un peu plus souples

Le Haut Conseil de stabilité financière a décidé d’allonger la durée maximale d’endettement de 25 à 27 ans et le taux d’endettement de 33 à 35%.

Les professionnels du crédit et de l’immobilier réclamaient à cor et à cri depuis des mois un assouplissement des conditions d’octroi du crédit immobilier. Ils viennent tout juste d’être entendus par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), structure qui associe entre autres le ministère de l’Économie et la Banque de France. En début d’année c’est ce même HCSF qui avait «recommandé» aux banques de serrer la vis du crédit pour éviter une crise spéculative. Il s’agissait alors de ne dépasser ni les 33% de taux d’endettement ni une durée de 25 ans pour les crédits.
Le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a annoncé que la durée maximum d’endettement passerait désormais de 25 à 27 ans, et le taux maximum d’endettement serait porté à 35% contre 33% précédemment. En revanche, ces règles qui n’étaient jusqu’alors que des recommandations devraient désormais être suivies obligatoirement par les banques. Concernant le volume de dérogation à ces règles (la marge d’appréciation laissée aux banques), il passera de 15% à 20% de l’ensemble des crédits octroyés, a détaillé le ministre auprès de journalistes.
 
Mai 2020:

Crédit immobilier : des taux encore bas mais les banques sont beaucoup plus sélectives

Dans un contexte de reprise progressive du marché immobilier, les taux d’intérêt sont encore attractifs mais les conditions d’octroi des prêts par les banques se durcissent.  Pourquoi et jusqu’à quand ?

Crédit immobilier : des taux encore bas mais les banques sont beaucoup plus sélectives

Sommaire

    1. L’état des projets immobiliers
    1. Le contexte de la reprise progressive
    1. Où en sont les taux d’intérêt ?
    1. Comment évolue le taux d’usure ?
    1. Les conditions d’octroi des prêts immobiliers
    1. Les banques plus sélectives sur les dossiers
    1. Qui sont les emprunteurs les plus fragiles ?
  1. Une production de crédit en chute

1. L’état des projets immobiliers

Comme le soulignent les études les plus récentes, de nombreux acquéreurs potentiels n’ont pas reporté leur projet immobilier depuis la crise sanitaire, bien au contraire. Résidence principale, pied à terre, investissement locatif, résidence secondaire au vert…la période de confinement a permis d’affiner des critères aux biens convoités (prix, emplacement, situation géographique, extérieurs, confort, luminosité…). Mais les dégâts économiques de la crise du Covid-19 vont également accentuer les inégalités. La perte d’emploi, la peur du chômage, le manque de visibilité sur les revenus vont mettre un terme ou reporter des projets immobiliers qui n’apparaissent plus comme prioritaires.

2. Le contexte de la reprise progressive

Signes encourageants : selon les principaux courtiers en crédit, les banques sont de plus en plus nombreuses à prendre de nouveaux dossiers de prêts immobiliers. Ca, c’est la bonne nouvelle. En revanche, si les taux de crédit demeurent attractifs en dépit d’une hausse modérée depuis quelques mois, la sélectivité des dossiers s’accentue. Les critères d’emprunt se durcissent. Si l’on ajoute la baisse du taux d’usure, les refus de financement progressent. Etat des lieux sur l’évolution des taux et des conditions d’emprunt.

3. Où en sont les taux d’intérêt ?

Selon le dernier Observatoire Crédit Logement CSA, le taux fixe moyen toutes durées confondues (hors assurance), se situait en avril 2020 à 1, 17 %. Cela correspond à 5 points de base de plus qu’en décembre 2019, où il était à 1, 12%. Certes, les taux d’intérêt remontent légèrement mais ils sont toujours très bas.

4. Comment évolue le taux d’usure ?

C’est un indicateur très important à prendre en compte dans le coût d’un crédit immobilier : le taux d’usure. C’est le taux d’intérêt maximal auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent dans le cadre d’unprêt immobilier. Il englobe le taux d’intérêt mais aussi l’assurance emprunteur. Le seuil est établi tous les 3mois par la Banque de France. Depuis le 1er avril, le taux fixe d’un crédit immobilier sur 20 ans ou plus, ne peut dépasser 2, 51 % ce qui pénalise de nombreux acquéreurs potentiels.

5. Les conditions d’octroi des prêts immobiliers

L’attitude des banques dans les conditions d’octroi des crédits est déterminante. Depuis le début de l’année, elles sont incitées par les hautes autorités financières à exiger des emprunteurs plus d’apport personnel, à veiller à ne pas dépasser les 33 % d’endettement, à cesser les crédits immobiliers supérieurs à 25 ans. De fait, les profils les plus fragiles comme les primo-accédants, sont les premiers touchés par le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier. Ce que confirme le courtier Cafpi qui révèle qu’en avril, la part des primo-accédant a été en forte baisse. Ci-dessous l’exemple des taux de Cafpi en régions.

6. Les banques plus sélectives sur les dossiers

Les recommandations des hautes autorités financières se sont exprimées avant la crise sanitaire. Elles sont toujours appliquées comme l’indiquent les principaux courtiers. « Les banques anticipent une dégradation de la situation économique dans les mois prochains. Elles nous demandent donc d’être plus vigilants sur la situation professionnelle des emprunteurs, le secteur d’activité dans lequel ils travaillent, le taux d’endettement, la part de l’apport par rapport au montant du bien, la valorisation du bien et l’épargne après projet en cas de coup dur. Elles sont clairement plus prudentes qu’en 2019 », souligne le fondateur de Vousfinancer, Jérôme Robin dans un communiqué. De son côté, Philippe Taboret, DGA de Cafpi témoigne d’un accroissement qu’il qualifie de « considérable » des refus de financements.

7. Qui sont les emprunteurs les plus fragiles ?

Les primo-accédants sans apport ou à l’épargne très réduite, les emprunteurs qui travaillent en intérim ou en contrat à durée indéterminée (CDD), les co-emprunteurs sans emploi, ceux qui ont un problème de santé ou encore ceux qui souhaitent souscrire un crédit individuellement mais qui ont des revenus modestes.

8. Une production de crédit en chute

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts immobiliers octroyés au 1er trimestre 2020 a chuté de 25,5% dans le neuf par rapport au premier trimestre 2019, tandis que la production de crédits a diminué de 12,5% comparativement à la même période l’an dernier. L’économiste Michel Mouillart (Obs Crédit Logement/CSA et LPI) estime qu’environ 200.000 ménages pourraient être exclus du marché d’ici 2021 à cause des effets de la crise et du resserrement du crédit. L’APIC, l’association qui regroupe les principaux courtiers en crédit demande l’abandon des recommandations du HCSF qui poussent les banques à rejeter de trop nombreux dossiers.

Certes, il faut veiller au risque de surendettement mais attention à ce que cela n’agisse comme un frein à la reprise. Pour que la demande reparte dans les meilleures conditions, les banques devront ajuster leurs taux et assouplir des critères afin d‘aider les différents marchés à redémarrer. En ce sens, avec le pouvoir d’achat et la confiance, la solvabilité des acquéreurs est le critère clé. Encore faut-il que le marché soit en phase ou contraint de s’y adapter.

Mai 2020: 
Alors qu’il est encore difficile d’évaluer les conséquences de la crise sur les ventes de logements, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, pointe les risques qui pèsent sur le marché de l’investissement locatif. Et avance des pistes pour soutenir ces opérations.

Les avis divergent sur ce que sera le marché de l’immobilier d’habitation après le confinement, et pour la première fois on peut le comprendre : cette crise économique est d’un genre inédit et anticiper ses conséquences sur la situation des ménages et surtout sur leur moral est bien difficile. Beaucoup vont sortir affaiblis de ces deux semaines – voire plus selon les secteurs – de quasi panne des activités pour cause de précaution sanitaire. Les mois qui viennent risquent fort de révéler que de nombreuses entreprises ont été affaiblies au point de devoir licencier ou de pérenniser des passages à temps partiel ou encore de réduire des salaires. Le degré de gravité des impacts de la crise est au fond inconnu, mais on ne peut douter qu’il affectera le pouvoir d’achat immobilier. Quant au traumatisme lié à la privation de liberté et à la menace permanente sur la vie, on le sous-estime sans doute : les prédictions les plus fréquentes considèrent que le déconfinement va entraîner un enthousiasme et un élan de consommation et d’investissement. Elles prêtent aux Français une capacité d’abstraction et d’oubli considérables…

On ne peut nier néanmoins que le rapport particulier des ménages au logement peut sauver ce secteur de l’asthénie. Nos compatriotes aiment la pierre, c’est vrai, et ils renonceront peut-être à d’autres achats pour privilégier celui-là. On argue aussi du lien entre transactions et besoins : l’essentiel des ventes et des acquisitions ont pour cause des événements heureux ou malheureux de la vie, naissance, décès, mariage ou séparation, recomposition familiale, mobilité professionnelle. On parle là des habitations principales. Ces transactions-là ne constituent pourtant pas la totalité des opérations, mais seulement les deux tiers. Deux autres destinations à l’immobilier résidentiel, les résidences secondaires et les logements locatifs.

À n’en pas douter, le segment des résidences secondaires va pâtir plus que les autres de l’inévitable ralentissement des transactions. Par définition, elles ne sont pas indispensables et la dureté des circonstances va faire privilégier l’essentiel. On entend qu’à l’inverse les Français assignés à résidence dans les villes pendant deux mois pourraient se ruer sur les maisons rurales, où il fait bon vivre. C’est oublier que le principe de réalité économique va s’imposer aux rêves et aux phantasmes, qui seront non pas étouffés mais enfouis, pour ressortir en des temps meilleurs. Toutes les crises ont mis ce marché là en sommeil et on voit mal comment celle-ci, plus large et plus profonde, ne produirait pas les mêmes effets.

Le marché le plus préoccupant est celui des logements acquis pour être loués, c’est-à-dire pour servir de placement productif à leurs propriétaires. On sait depuis les premières statistiques publiées à l’été 2019 par le réseau Century 21, confirmées par l’autre grand réseau, ORPI, qu’un quart du million de transactions réalisées est désormais destiné à un usage locatif. On a également appris que les investisseurs étaient plus jeunes, autour de 35 ans, et qu’ils choisissaient des emplacements de premier choix au cœur des grandes villes et des villes moyennes attractives, dans lesquelles la demande locative est attestée. Ce sont ces quelque 250.000 opérations enregistrées en 2019, et dont la proportion avait cru au cours des quatre années précédentes sans qu’on s’en aperçoive, qui sont préoccupantes. Là encore, par définition, un investissement locatif n’est pas nécessaire à celui qui le décide. C’est un choix d’allocation d’épargne, ou plutôt de capacité d’épargne et d’endettement pour constituer un patrimoine productif et protecteur. La crainte des pouvoirs publics que les ménages thésaurisent et fassent exploser l’épargne de précaution par peur de l’avenir est fondée. Sans compter que la crainte des impayés locatifs, cancer de ce type de placement, pourrait bien se renforcer chez les potentiels investisseurs, non sans raison.

Or, si l’investissement locatif est surérogatoire pour l’investisseur, il ne l’est pas pour la collectivité : la France a besoin d’un parc locatif abondant. Avec 7 millions d’unités, il est considéré aujourd’hui comme lourdement déficitaire. Il faut ajouter que la panne des chantiers et leur réveil lent pour cause d’impératifs sanitaires exigeants va ralentir la livraison de logements neufs acquis en défiscalisation pour être loués. Bref, la menace qui pèse sur l’abondement de notre offre locative est à prendre au sérieux. Que faire ? Clairement, la décision publique va être cruciale pour donner envie aux ménages frileux. Quelques mesures doivent être prises.

Il faut d’abord que le Haut conseil révise sa copie pour les investisseurs. On se rappelle que cette institution prudentielle a édicté il y a six mois des recommandations, des obligations déguisées en fait, enjoignant aux banques de durcir leurs critères d’octroi des prêts immobiliers, avec en particulier le plafond intangible de 33% pour le taux d’endettement des emprunteurs, accédants comme investisseurs. S’agissant des investisseurs, dont le bien sera générateur d’un revenu mensuel dès la livraison, la logique ne doit pas être la même et doit prendre en compte dans les revenus les flux de loyer. Sans cela, les dossiers ne passeront pas, surtout si la crise éprouve les revenus ordinaires des investisseurs, notamment les salaires ou encore les dividendes de société pour les libéraux.

Il faut ensuite que deux dispositifs fiscaux majeurs soient améliorés d’urgence. Le mécanisme de droit commun dit du « déficit foncier », qui n’est pas une niche, doit être modernisé : le plafond des charges prises pouvant être déduites des revenus fonciers pour atténuer l’imposition n’a pas été revu depuis 40 ans ! Elle est de 10.700 euros, cet étrange nombre étant le fruit de la transposition en euro de ce qu’il était en francs avant l’an 2000… Bercy croit-il que les travaux n’ont pas augmenté en 40 ans ? Et la transition énergétique, dont Monsieur Denormandie a désigné comme levier de la relance, ne justifierait-elle pas qu’on portât cette enveloppe à 25.000 euros par exemple ? Une honte qu’aucun gouvernement ne l’ait fait, tout simplement. Quant à l’excellent dispositif Denormandie, le gouvernement a présenté comme un progrès historique qu’il soit désormais applicable non seulement au cœur des 245 villes moyennes retenues, mais dans toute la commune, et que la liste des travaux pris en compte soit rallongée. Pourquoi ne pas le rendre utilisable dans toutes les villes de moins de 100.000 habitants, quitte à rendre plus puissant l’amortissement dans les villes jugées prioritaires, celles du Plan Action Cœur de ville ?

Enfin, que l’exécutif fasse examiner en urgence la proposition de loi du député Mickaël Nogal, enlisée à l’Assemblée pour cause de confinement précipité, et qu’on la muscle un peu au passage : elle crée l’obligation pour les administrateurs de biens d’avoir une offre de gestion assortie d’une garantie de versement du loyer, le professionnel se réassurant de son côté. On devrait aller jusqu’à l’obligation de présenter cette offre, pour que la couverture se généralise rapidement et que l’investissement locatif immobilier soit synonyme de placement à rendement assuré. Sans cela d’ailleurs, la proposition d’un autre député En Marche, Aurélien Taché, président du Conseil national de l’habitat, d’une garantie universelle des loyers (eh oui, la GUL!) pourrait bien séduire et éprouver un peu plus les finances publiques, déjà exsangues…

Au prix de ces 4 gestes politiques, que les organisations professionnelles de l’immobilier et le ministre de la ville et du logement peuvent reprendre sans copyright, les ménages investisseurs seront au rendez-vous. Si l’on sauvait ne serait-ce que la moitié du potentiel constaté en 2019, on ferait œuvre utile. A bon entendeur…

Mars 2020:

PATRIMOINE : TROIS FAÇONS JUDICIEUSES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER EN 2020

Plus que jamais, il reste intéressant d’investir dans l’immobilier en 2020. Selon ses objectifs patrimoniaux, sa situation, et le risque que l’on souhaite prendre, plusieurs solutions judicieuses sont à envisager. Déficit foncier, SCPI, ou encore crowdfunding : un point sur leurs avantages et leurs inconvénients.

Investir en utilisant le déficit foncier

Le Déficit Foncier est une bonne solution quand on dispose de bénéfices fonciers et que l’on souhaite diminuer sa fiscalité. Son principe : on achète auprès d’un promoteur un bien immobilier ancien qui va être rénové. Les travaux sont alors déductibles des revenus fonciers existants. On réduit ainsi sa fiscalité tout en développant son patrimoine ! En 2019, l’immobilier ancien a enregistré des transitions record en France. On notait ici +10,4 % d’augmentation du volume de vente de logements anciens en France sur un an, entre septembre 2018 et septembre 2019.

Investir dans une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier)

Les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) permettent de diversifier ses investissements, sans contraintes de gestion. En 2019, leur collecte a battu un record, avec une croissance de +68 % par rapport à l’exercice 2018. Leur performance moyenne a également augmenté par rapport à l’année précédente. Elle a été à 4,40 % net de frais en 2019 (contre 4,34 % en 2018). C’est mieux que le fonds euro d’assurance-vie par exemple qui, lui, continue de baisser. En 2019, plus d’une vingtaine de SCPI ont même enregistré une performance supérieure à 5 %.

Pour rappel, plusieurs modes d’acquisition existent. Ils peuvent être à crédit, au comptant, en démembrement de propriété et en assurance-vie. Les SCPI européennes sont une bonne option, grâce à leur avantage fiscal. En effet, grâce à l’application des conventions fiscales franco-étrangères elles ont une imposition plus faible que les SCPI investies en France.

Investir avec le crowdfunding immobilier

Le Crowdfunding immobilier est une nouvelle forme d’immobilier qui séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche de diversification et de rendement, et qui gagne à être connue : son rendement a été à 9,20 % en moyenne en 2019. Il s’agit d’un placement participatif via une plateforme en ligne. Réalisé sous forme de prêt ou d’investissement en capital, il promet aux épargnants des rendements élevés. Le crowdfunding permet généralement de financer une part des fonds propres d’un promoteur. Il arrive aussi qu’il finance la rénovation de biens pour faire une plus-value à la revente. 79 % des projets financés sont orientés sur le résidentiel. A la sortie, les investisseurs récupèrent leur mise du début, avec des intérêts en plus, mais cela ne se fait pas sans prise de risque. Comme pour les SCPI, le capital et les rendements ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Crowdfunding immobilier : cinq grands acteurs en 2020

Le marché du financement participatif de l’immobilier se concentre aujourd’hui autour de cinq acteurs qui représentent les 2/3 de la collecte globale. Periance, une société de conseil en ligne spécialisée dans les divers moyens d’investir ou de placer son épargne dans l’immobilier, voit là un bon moyen de réaliser un investissement, même si son niveau de risque est supérieur à un fond euros. Ceci est contrebalancé par d’autres avantages, comme un faible taux de défaut et de retard. Selon elle, la collecte en crowdfunding immobilier devrait continuer sur sa lancée cette année, les épargnants recherchant des alternatives aux fonds euros et aux livrets bancaires pour améliorer la rentabilité de leur épargne à moyen terme. Elle met en garde cependant, notant que « comme pour tout, il y a du bon et du moins bon chez les uns et chez les autres ». Son conseil : sélectionner 3 ou 4 plateformes avec qui l’on souhaite travailler. Cela peut se faire avec l’aide de ses conseillers. Ensuite, chacun peut investir sur plusieurs projets selon ce qui se présente de plus avantageux, et son profil de risque.

Mars 2020:

Que se passe-t-il pour un emprunt immobilier en cas de séparation ?

Simon & Marion étaient pacsés, mais ils se séparent. L’un des deux peut-il cesser de rembourser le prêt de l’appartement ?

Il y a deux manières de faire. La plus radicale consiste à vendre le bien ! L’autre consiste à racheter les parts de l’ex-conjoint dans l’indivision. En effet, un bien acheté en commun par un couple pacsé se retrouve en indivision. Chacun des partenaires a une certaine quote-part de propriété sur le bien.

Or, selon la loi, nul n’est forcé à rester en indivision. Chacun peut donc demander le partage ! Il peut y avoir un accord entre les indivisaires, sur la valeur du bien et sur les modalités de la mise en vente. À défaut d’accord, le partage sera tranché par un juge.

Un indivisaire a aussi le droit de racheter la quote-part de son partenaire et devenir seul propriétaire du bien.

En revanche, concernant l’emprunt, une séparation ne libère pas l’une ou l’autre partie du remboursement, sauf accord avec la banque !

L’éventuel accord que les deux parties peuvent trouver est inopposable à la banque, à moins que celle-ci ne renonce à la solidarité des emprunteurs. Cela impliquera une modification du contrat originel de prêt.

Mars 2020:

Immobilier : les prix vont-ils encore augmenter en 2020 ?

 Après une année 2019 dynamique, les prix de l’immobilier vont-ils continuer leur progression en 2020 ? Selon a baromètre LPI-SeLoger, la hausse des prix devrait globalement ralentir, mais les inégalités devraient se creuser entre les villes.

Une belle année 2019 pour l’immobilier

2019 aura été une belle année pour l’immobilier. D’après le site MeilleursAgents.com, le nombre de transactions a augmenté de 10% par rapport à 2018 et pour la quatrième année consécutive, les prix de l’immobilier ont continué leur progression avec une augmentation de 1,9% au niveau national et 5,2% dans les dix plus grandes villes françaises. Dans la capitale, la barre des 10 000 euros le m2 a été franchie. Lyon, Nantes et Villeurbanne sont les trois villes ayant connu les plus fortes augmentations de prix au cours de l’année écoulée.

Depuis plusieurs années, les taux extrêmement bas du crédit immobilier, l’allongement des durées d’emprunt et l’évolution des revenus des ménages ont permis d’absorber en partie la hausse des prix de l’immobilier.

En 2020, la hausse des prix de l’immobilier devrait ralentir

Selon le baromètre LPI-SeLoger, la hausse des prix des logements devrait d’une manière générale ralentir en 2020. En effet, la hausse du prix de l’immobilier devrait continuer de plomber la demande des ménages alors que, dans le même temps, ceux-ci ne pourront plus profiter de conditions de crédit aussi bonnes qu’en 2019.

Les dernières annonces de la Banque Centrale Européenne vont dans le sens d’un maintien des taux à un niveau bas, mais dernièrement, le Haut Conseil de Stabilité Financière a recommandé aux banques de limiter les durées de crédit à 25 ans et de ne pas dépasser le taux d’endettement de 33%.

Par ailleurs, « après un mois de janvier fortement perturbé par les grèves, le reste de l’année 2020 devrait être moins dynamique que 2019 » indique Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Il ajoute qu’en dépit de « taux d’intérêt qui resteront très bas et d’une pression de la demande qui restera forte », en 2020, le marché de l’ancien devrait accuser une « diminution de 5 à 8 % de ses ventes ». La tendance est déjà amorcée dans un tiers des régions pour lesquelles on assiste actuellement à un recul du nombre de transactions immobilières.

2020 devrait voir les inégalités se creuser entre les villes

Par exemple, à Paris où le prix du m² est à son plus haut historique (plus de 10 000 € dans 14 arrondissements), la hausse annuelle des prix ralentit, passant de + 6,6% à fin 2018 à + 5,7% en 2019. À Bordeaux, le prix de l’immobilier est en baisse de 1,1% sur l’année : les acheteurs quittent la préfecture de la Gironde au profit des communes avoisinantes où les prix sont plus abordables. À Mérignac et à Pessac, cela coute 25% moins cher qu’à Bordeaux. Même constat à Lille où la demande se reporte également sur la périphérie.

En revanche, à Lyon, contrairement à ce que l’on observe sur le marché bordelais, le report de la demande sur la proche périphérie (les prix explosent à + 13,5% à Villeurbanne) n’empêche pas les prix d’augmenter fortement (+ 9,1%).  Dans le Grand Ouest, la rencontre entre une demande soutenue et des biens dont les stocks s’épuisent contribuent à faire grimper les prix de vente dans de nombreuses villes comme Angers, Brest, Nantes, Rennes et Saint-Nazaire.

Des marges de négociation très faibles

Selon le baromètre, les marges de négociation n’ont jamais été aussi faibles : elle est de 3,8 % au global et peut atteindre 4,5 % pour une maison, mas se limite à 3,2% pour un appartement.

L’offre des logements disponibles allant en diminuant face à une demande qui fait preuve de dynamisme, Michel Mouillart constate que les « acheteurs préfèrent désormais renoncer à leur pouvoir de négociation afin d’augmenter leurs chances de signer un compromis de vente ».